最近,很多经济类大V都不约而同地聊起了“通缩”的话题,看到“房子贬值”四个字,可能很多2020年“上车”的朋友都会问,高位站岗的我,还“有救”吗?
2020年“上车”,我该“赔钱甩”吗?
(资料图片)
最近很多朋友都在问,自己是2020年“上车”的,现在感觉市场迟迟没有好转迹象,收入不断下探,房贷车贷却“一个都不能少”,有点儿“吃不住劲儿”了,要不要“出清”手里的房产呢?
这个问题,其实是要看自己个人情况的。比如有些朋友当年是全款入手的小户型,总价低,且没有贷款压力,或是月供比较少,这种情况当然是不用着急的,很多时候以租养贷也能让自己再观望个几年。
大部分比较纠结的朋友,还是当年高杠杆入手,如今收入预期又在不断下降,导致还款压力骤增而纠结是要“跑路”,还是咬牙“坚持”。
其实,对于这类朋友,只要算算现在甩卖要赔多少,答案就不言自明了。
2020年,沈阳房价已经突破10000元/平了,综合当年成交套数计算,全市成交套均总价约在125万/套左右,如果按照三成首付计算,贷款约在87万左右,按贷款利率5.5,贷款30年计算,即使现在立刻成交,也至少已经偿还两年贷款,仅利息已经偿还约9.5万。
也就是说,即使不计算相关税费、物业费等支出,也至少要以134.5万/套的价格出售才能够“回本”,如果低于这个价格,低多少就是“净赔”。
而从沈阳2023年二手房挂牌价格来看,整体仍处于低位。事实上,4月沈阳二手房挂牌价格环比上月下降1.1%,同比2022年下降了8.1%,仍处于典型的“以价换量”阶段。
所以,现在可以说是二手房市场成交价格的波谷阶段,此时清仓是很难以“原价”成交的,如果降价,可能降少了都不好成交。这种大环境下,显然“低价跑路”并不是好的选择。
资金链紧张,“干挺”有意义吗?
算账,其实很多投资者是比笔者更通透的。谁都知道现在卖房,就是干赔。但自己资金链紧张,不卖房,自己就要陷入困境,关键是,自己甚至不知道要“挺”几年,这样继续持有,真的是好的选择么?
现在纠结,很大原因是对未来3-5年的市场不抱希望,但又有些期待。经历过上一轮波动的人都记得2014年的狂甩与2019年收割,自己不想成为被收割的韭菜,但更不想为当初的决定买单。
但如果我们以旁观者的心态来看待市场,就会发现,重现2019、2020年盛况的条件其实并不充分。首先是政策导向,从“限贷令”开始,政策对房地产的态度就已经非常明确了,“去金融化”之后的房地产行业仍是“支柱”。
换而言之,行业不会消亡,但也正式进入青铜时代了,“卖房致富”,或者“买房保值”可能都将成为历史。未来,房子唯一的属性,可能就是“满足人民不断提升的精神物质需求”。
而从人口趋势来看,房地产行业前景显然是更加明朗的。
如果从宏观经济状态来看,很多经济类大V已经开始讨论“通缩”的话题了,无论这些大V的言论是否专业,至少汽车、房地产等大宗商品价格震荡的情况正在持续。
根据过去周期变化来看,沈阳目前甚至无法将成交量稳定在一定的范围内,结合土地出让情况来看,房企对于市场的判断同样不乐观。综合来看,至少2023年市场出现大幅反弹的概率相对较低。甚至未来1-2年内,市场突然爆量的可能性也不大。
我们当然希望市场可以尽快转暖,但需要注意的是,按照上文的条件计算,房产多持有一年,仅利息部分支出就会增加超过4.7万,而可以预见的是二手房市场目前仍在以价换量,即使将房源出租,是否能够“赚”回利息都不一定,如果加上水电煤气物业费等支出,显然成本会进一步增加。
当然,如果短期内,市场能够回暖,也许还有可能赚回来,甚至有一定的可能性可以“翻倍”,但这种情况出现的概率有多大,可能大家心里也都明白。如果实在舍不得,其实也不妨换一种心态持有,比如干脆住过去,用“买手机”的心态来看这套房子,也许,心态会更平衡一些,不是吗。
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